아파트 누수 탐지 비용 누가 부담해야할까 (내 책임 범위 어디까지)

아파트에서 누수 문제가 발생했을 때, 누수 탐지 비용과 수리 비용을 누가 부담해야 하는지는 많은 분들이 궁금해하는 문제입니다. 이 글에서는 아파트 누수 탐지 비용 부담은 누가 해야 하는 것인지 알기 위해서는 공용 부분과 전유 부분에 대한 것을 잘 알아야 합니다.

 

아파트는 공동주택이다 보니 내가 독점적으로 사용하는 공간인 전유(전용) 부분이 있으며, 공동으로 사용하는 공용 부분이 있어 이 부분을 잘 구분해야 하는데요. 아파트 공용 부분과 전유 부분(전용 부분) 구분하는 방법과 누수탐지비용누가 부담해야 하는지 내 책임범위는 어디까지인지에 대해서 자세하게 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

📌 <이 글의 핵심!!> 📌

1. 아파트 누수문제 누가 보수해야 할까
2. 공용부분과 전유부분의 범위 확실하게 알아야 하는 이유
3. 아파트 공용부분과 전유부분 구분을 통한 책임의 범위
4. 자주하는 질무

 

 

아파트 누수문제 누가 보수해야할까

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봄이 되면 자주 생기는 누수문제, 누수 문제는 계속해서 생기는데요. 누수문제는 겨울이나 봄이나 계속해서 문제가 생깁니다. 누수가 생기는 원인은 결로나 여러 가지 문제들이 있는데, 봄철에도 누수가 많이 있습니다. 그럼 오늘 우리가 알아볼 것은 항상 문제가 되는 부분인 아파트에서 누수가 생기면 누구 책임이며, 누가 보수해야 하는 것인가 인데요.

 

 

누수 문제에 대해서 잘 해결하기 위해서는 공용 부분이라는 것과 전유 부분이라는 것에 대해서 잘 알고 있어야 합니다. 하지만 많은 분들이 공동주택에서 내가 독점적으로 사용하는 공간과 공동으로 사용하는 부분 구분하는 것을 어려워하십니다.

배관에도 공용 배관이 있고 전용 부분(전유 부분)의 배관이 있거든요. 그 부분을 확인해드리려고 하는데요.

 

 

먼저 답을 하고 가자면, 아파트 누수문제를 보상하는 부분은 누수의 원인이 된 곳이 어디인지 명확하게 확인을 하여서 원인을 제공한 곳에서 보수를 해야 합니다.

 

 

 

 

공용 부분과 전유 부분의 범위 확실하게 알아야 하는 이유

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아파트에서 사용하는 부분에서 어느 부분이 공용 부분이며, 전유 부분인지 알기 위해서는 서울특별시 사이트에 '공동주택 준칙'을 확인해 보시면 확실하게 아실 수 있습니다. 

 

 

전용 부분과 공용 부분을 관리하는 사람이 다른데요. 전용 부분은 그 공간을 사용하는 주체인 입주자나 집주인, 임차인이 될 수 있으며, 아파트의 공용 부분은 관리주체가 관리하게 됩니다. 즉 아파트에서 사용하는 부분에서 내가 전용으로 사용하는 부분은 내가 부담해야 하는 것이 맞으며, 공용부분은 공용부분의 관리주체가 부담을 해야하는 부분인거죠. 이 부분이 바로 누수가 되었을 때 누가 부담해야하는 가의 문제의 답이 됩니다.

 

 

 

 

아파트 공용 부분과 전유 부분 구분을 통한 책임의 범위

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아파트의 공동주택의 관리 주체는 누구일까요?

 

 

관리주체란 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체는 임대사업자를 말합니다.

 

여기서 짚고 넘어가야 할 게 있는데요. 자치관리가 있고 위탁관리가 있습니다. 자치관리라고 하는 것은 구분소유자(주민)가 직접 관리하는 거예요. 입주자 대표회의에서 관리소장을 뽑고 직접 관리하는 것을 자치관리라고 합니다. 이 때는 관리사무소 소장이 관리주체입니다. 입주자 대표 회의가 아닙니다.

 

그리고 또 하나, 주택관리업자를 두고 진행하고 있는 위탁관리 위탁관리라는 것은 주택관리 업자가 관리주체입니다.

이 사람들이 공용 부분에 대한 관리나 유지 보수를 해야 하는 사람들입니다. 그렇기 때문에 소송에 대한 대상도 달라지는 것입니다.

 

 

서울특별시 공동주택관리규약 준칙 내용 참고

 

 

'전용 부분(전유 부분)은 입주자 등의 책임과 부담으로 관리한다.' 관리사무소 소장이 자치 관리 할 때는 공용 부분 외벽이라든지 지하 주차장이라든지 놀이터라든지 이거 수리하고 공용으로 부담시키는 것입니다. 이렇게 나눠지는 게 아파트 구조라는 것입니다.

 

 

그러면 어디가 공용 부분이냐? 놀이터나 경비실, 쓰레기 수거 및 처리시설, 경로당 같은 곳은 들으면 딱 알겠지만 혼동되는 부분이 바로 배관이라는 부분인데요. 자세히 보실게요.

 

출처 : 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 내용 참고

 

 

공용 부분의 범위는 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간, 부대시설, 복리시설, 관리책임 시설이고요.

 

출처 : 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 내용 참고

 

 

 

전유시설 즉 전용시설은 천장, 바닥 및 벽 등인데요. 여기서 문제가 되는 것은 아랫집에서의 바닥이 우리 집의 천장이라는 점입니다. 세대 내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 벽체만 전용 부분이며, 벽체외부 도장부분은 공용 부분입니다.

 

출처 : 네이버 지식 백과사전 참고

 

 

네이버 지식 백과사전 내용인데요. 잘 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.

 

 

출처 : 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 내용 참고

 

 

 

내가 전용으로 사용하는 것은 전용 부분입니다. 외벽 창틀 샷시를 바꿀 때는 내 돈으로 내야 한다는 거죠. 왜냐하면 내가 전용으로 사용하기 때문이죠.

 

 

배관, 배선 및 덕트 등은 개별세대에서 단독으로 사용하는 부분과 세대에 속하는 부속물들은 전용부분입니다. 즉, 내가 사용하는 배관이기 때문에 물이 새면 전용부분 책임으로 전용 부분의 관리자인 입주자 등 집주인이나 임차인의 책임입니다.

그런데 임차인이 물어줬으면 당연히 임대인한테 대신 수리비 내달라고 해야 합니다.

 

 

오수관 배수관 우수관 등 Y자관 및 T자관 등 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설 전까지의 부분이 전유 부분(전용 부분)인데요. 즉, 공용으로 나가는 Y자관이나 T 자관 전까지는 전용 부분입니다. 그리고 거기서 갈라져 나가는 관부터는 공용 부분입니다. 사용자가 다르기 때문에 책임의 주체가 달라지는 것입니다.

 

 

오수관, 배수관, 우수관이 깨졌다고 해서 내가 다 책임지는 것은 아닙니다.  위치를 정확하게 봐야 합니다. Y자관이나 T자관에서 2세대로 나가기 전에 샜다면 내 책임이지만 갈라지는 곳에서 터졌다고 하면 그건 공용 부분 책임이기 때문에

관리주체가 책임지는 거지 집주인이 책임지는 것 아닙니다.

 

 

출처 : 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 내용 참고

 

 

 

그렇기 때문에 밑에 집에서 물이 샜다고 해서 반드시 윗집이 다 책임져야 하는 것 아니고 뜯어봐야 안다는 것입니다.

전용 부분의 범위가 천장, 바닥, 벽이라고 했지만 모두 다 전용 부분은 아닙니다.

 

아까 말씀드렸던 것처럼 저의 천장은 윗집의 바닥이잖아요. 두 세대가 같이 쓰고 있기 때문에 여기에서 만약에 슬래브에 금이 갔다면, 공용 부분인 것입니다. 전용 부분은 세대내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 범위이고 전용으로 사용하는 벽체만 해당하는 것이지 그렇지 않은 부분은 공용 부분이라는 것이거든요.

 

그래서 우리가 맨날 혼동하시는 부분 중에서 논란이 되는 부분이 두 세대의 위와 아래 천장과 지붕이 되는 부분의 벽체는

공용부분이라는 점도 정확하게 알아 두시면 될 것 같습니다. 단, 전유 부분의 하자라면 아래층 손해는 위층 세대에게 배상책임이 인정될 가능성이 높습니다.

 

 

계량기 안쪽 전용 세대의 계량기가 나오는 수도관이나 전기배선에 문제가 생겼다면 내 책임인 것이고, 계량기 기준으로 보시면 되는 것입니다. 같이 쓰는 것이냐 아니면 혼자 쓰는 것이냐입니다.

 

전용 부분이냐 공용 부분이냐 하는 것을 잘 모르시겠다면

'서울시 공동주택 관리 규약 준칙'을 확인하시면 될 것 같습니다.

 

 

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자주 하는 질문 FAQ

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1. 누수 탐지 후 수리 비용도 비슷한 원칙으로 부담되나요?

네, 일반적으로 누수 탐지와 마찬가지로 수리 비용도 누수 원인과 위치에 따라 비용 부담 주체가 결정됩니다.

 

2. 누수 탐지 비용을 아파트 관리사무소가 부담할 수도 있나요?

아파트 공용 부분에서의 누수 문제일 경우, 관리사무소나 아파트 주민 대표회의에서 비용을 부담할 수 있습니다.

 

3. 누수 탐지 비용에 대한 분쟁이 발생했을 때 어떻게 해야 하나요?

분쟁 해결을 위해 먼저 상호 협의를 시도해 보고, 그래도 해결되지 않는 경우에는 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 또한, 누수 문제에 대한 전문가의 객관적인 진단 결과를 확보하는 것이 중요합니다.

 

 

 

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