dsr이란, dsr, dti 차이, dsr 계산방법 및 dsr 대출 규제, DSR 자동계산기
오늘은 dsr이란 무엇이며, dsr 계산방법에 대해서 알려드리려고 합니다. dsr은 내집마련을 계획하고 계시고, 내집마련의 소망을 두고 계신 분들이라면 꼭 알아야할 대출규제입니다. 지금부터 DSR에 대해서 자세히 알아보는 시간을 가지겠습니다.
-목차-
1. dsr이란
2. dsr, dti 차이(DTI, DSR 차이)
3. dsr 대출 규제
4. dsr 계산방법 2가지
dsr이란 (dsr 개념)
dsr(DSR : 디에스아르)은 Debt Service Ratio의 약자이며, 대출을 받으려는 사람의 연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환비율을 뜻합니다. 여기서 금융부채는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 포함합니다. 즉, 대출받는 사람이 모든 금융회사에 보유한 대출원금과 이자상환액이 소득 대비 얼마나 부담이 되는지를 나타내는 수치라고 보시면 됩니다. 수치가 낮을수록 상환능력이 높다고 볼 수 있습니다.
dst은 dti보다 더 강화된 개념으로 대출자의 소득 수준에 맞게 대출한도를 제한하는 규제입니다. 이는 담보인정비율을 올려 대출 가능한 금액이 늘어나더라도 소득이 낮으면 디에스아르(DSR) 제한 때문에 대출을 더 받을 수 없습니다.
지난 1월부터 총 2억원이 넘는 대출에 디에스아르(DSR) 40% 규제가 적용되고 있으며, 총대출의 연간 원리금액상환액이 연 소득의 40%를 넘으면 안됩니다. 올해 7월부터는 총 1억원 초과 대출까지 디에스아르 40% 규제가 적용이 됩니다.
이는 주택담보뿐만 아니라 신용카드, 마이너스 통장, 자동차 할부금, 학자금대출 등 모든 부채에 대한 원리금을 자신의 연봉으로 나누는 비율이라고 보시면 됩니다.
dsr, dti 차이(DTI, DSR 차이)
- DSR(Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환비율로, 대출을 받으려는 사람의 연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환비율
- DTI(Debt to income) : 총부채상환비율로, 대출받으려는 사람의 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자상환액 비율
DSR이 DTI보다 엄격한 방식이며, 주택담보대출을 뺀 기타 대출에서 이자만 계산(dti)하느냐, 원리금 상환액을 계산(dsr)하느냐의 차이가 있습니다.
기존 DTI는 은행에서 주택담보대출을 받을 때 이미 다른 금융기관 대출이 있더라도 이자만 갚는다고 가정하고 상환능력을 계산했습니다. 그 동안은 당장 이자만 갚고 원금은 만기에 갚으면 되는 거치식 대출상품도 많았으며, 신용대출 등은 만기 연장이 당연시 되는 분위기였지만, 가계 부채가 급증하자 정부는 원리금을 함께 갚아 나가는 분활상환식(DSR) 대출상품을 장려하고 있습니다.
※ DSR, DTI 계산방식
1) DSR 계산방식
대출 원리금(원금+이자)의 신용카드 미결제액, 자동차할부금 등 모든 대출의 원금과 이자를 다 더한 원리금 상환 능력을 심사하는 것이라고 보시면 됩니다. DSR은 DTI보다 더 엄격한 이유가 DTI는 이자 상환능력만 보지만, DSR은 원리금의 상환능력을 보기때문입니다.
2) DTI 계산방식
DTI는 소득대비 주택담보대출 원리금에 대해 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출 한도를 계산한다고 보시면 됩니다.
DSR과 DTI 적용
DTI는 투기·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%를 적용받습니다. 서민·실수요자가 주택담보대출을 받을 때 투기·투기과열지구는 20%, 조정대상지역은 10%까지 우대를 받을 수 있습니다.
7월부터는 DSR만 맞추면 DTI는 자동으로 맞춰져, 차주별 DSR 40% 규제로 DTI 의미가 약화될 것이라고 전망하고 있습니다.
dsr 대출 규제
금융당국은 급등한 가계부채 관리를 위해 올 들어 차주별 DSR 규제 2단계를 앞당겨 시행하고 있는데, 이는 총대출액이 2억원을 넘으면 연간 원리금상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 제한합니다. 올 7월부터는 총대출액 1억원 이상으로 DSR 규제 범위가 확대 적용될 예정입니다.
DSR 대출 규제 강화는 소득이 낮은 청년층에게 불리할 수 있는 데 이 부분에 대해 금융당국에서느 청년층의 DSR을 산정할 시 대출 만기까지 예상되는 연평균 소득을 계산하여 이를 대출 한도에 반영하기로 했습니다.
최근 윤석열 당선인이 LTV 제한을 풀어주겠다고 발표를 하면서 DSR규제 역시 좀 완화될 것으로 예상하고 있습니다. 윤석열 당선인은 LTV를 지역과 상관없이 70%로 통일하고 생애최초 주택 구매자에게는 80%까지 늘려주는 공약을 내걸었기 때문입니다. 윤 당선인의 공약대로 LTV가 완화되면 내 집 마련을 위한 실수요자의 대출이 좀 더 수월해지고, 특히 마이너스 통장 등 다른 대출 상품을 이용 중인 실수요자도 대출을 받을 수 있는 최대 한도가 지금보다 늘어나게 됩니다.
업계 전문가들은 대출한도가 늘어나도 DSR 규제 비율을 넘어서면 대출이 불가능하므로 DSR도 함께 수정되어야 하지 않는가 하는 지적이 나오기 때문에 정책 취지에 맞춰 청년층 등의 주택 대출 문을 넓혀주기 위해서는 DSR 조정도 함께 추진돼야 한다는 주장이 나오고 있습니다.
하지만 윤 당선인 측은 DSR규제를 어떻게 할지 명확히 밝히지 않은 상태이며, 다만 최근에는 DSR 규제 유지 쪽으로 무게가 실린 상황입니다.
dsr 계산방법
1) 직접 계산방법
예시>
- 연소득이 5천만원인 사람이 매년 갚아야 할 대출원리금이 3천만원이라면 이 사람의 DSR은 60%가 됩니다.
- 연소득이 5천만원인 사람이 다른 대출이 없다고 가정했을 때, 금리는 연 2.5%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주택담보대출을 받는다면 4억 2200만원까지 가능합니다.
- 연소득이 5천만원인 사람이 다른 대출이 없다고 가정했을 때, 금리는 연 2.5%, 20년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주택담보대출을 받는다면 한도는 3억 1500만원입니다.
- 연소득 2천만원인 직장인의 경우, 만기 20년 주택담보대출을 받는 다면, 1억 2600만원이 한도이며, 만기 30년 주택담보대출을 받는다면 1억 6900만원까지 빌릴 수 있습니다.
2) 자동 계산방법
▶ DSR 자동 계산기
이 계산기는 자신의 부채상황을 넣으면 바로 계산을 해줍니다. 단, 정확한 DSR은 은행에서 하시는 것이 정확하며, DSR 자동계산기는 참고해보시면 좋을 것 같습니다.
DSR자동계산기 사이트는 다음과 같습니다.
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