다주택자 양도소득세 내용 정리 및 중과 1년 한시 배제
오늘은 다주택자 양도소득세 내용 정리 및 다주택자 양도세 중과 1년 유예 내용에 대해서 알아보겠습니다. 2022년 5월 10일 소득세법 시행령 개정 내용(다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제)도 담았으니, 다주택자이신 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.
-목차-
1. 양도소득세란?
2. 다주택자 양도소득세 중과 조건
3. 다주택자 양도세 중과 내용
4. 다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제
양도소득세란?
양도소득세는 주택이나 상가, 건물 및 토지 등을 취득하였다가 추후 양도를 하여 차익이 발생해 이익금액이 발생하면 해당 이익금액에 부과하는 조세를 말합니다. 쉽게 말하면 양도차액으로 수익이 실현된 사람에게 세금을 징수하게 되는데, 이 세금을 바로 양도소득세라고 합니다. 취득가액, 양도가액, 양도차액(매매차익) 용어가 어려우실 수 있는데요. 용어 의미에 대해서 알아보겠습니다.
- 취득가액 : 내가 부동산을 산 가격
- 양도가액 : 내가 부동산을 판 가격
- 양도차액(매매차익) : 양도가액 - 취득가액
예를 들어 보겠습니다.
예> 아파트를 4억에 구입하여, 팔때에는 8억에 팔았다면 취득가액, 양도가액, 양도차액은 어떻게 될까요?
취득가액은 4억, 양도가액은 8억, 양도차액은 4억입니다. 또한 이 4억에 대한 세금이 양도소득세입니다.
위 예시에서 양도소득세는 4억에 대해 붙게되는데, 4억에 대한 양도소득세를 계산하기 위해서는 양도소득세율을 알아야합니다. 2022년 양도소득세율표를 보시겠습니다.
2022년 양도소득세율
양도소득세율(양도세율)은 양도소득세에 붙는 세율로 과세표준에 따라서 최저 6%에서 많게는 최대 45%까지 세율이 적용이 됩니다. 양도세율은 2021년부터 과세표준 10억원 초과에 대한 양도세율이 증가했습니다.
또한 다주택자의 경우에는 양도세 중과가 적용이 됩니다. 2주택의 경우는 '기본세율(6~45%)+20%', 3주택자의 경우 '기본세율(6~45%)+30%'의 중과를 적용받습니다. 또한 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 중과 세율이 적용되는 조건이 있는데 조건은 다음과 같습니다.
다주택자 양도소득세 중과 조건
- 양도주택이 조정대상지역에 있고
- 중과대상 주택 수가 2채 이상이면서
- 법 소정 중과 제외 주택이 아닌 경우
양도소득세 중과가 되려면 먼저 주택수로 판정받아야 합니다. 중과대상 주택수는 세대 단위로 판정되며, 2021년 1월 1일 이후부터는 분양권 취득 시에도 중과대상 주택수에 포함이 됩니다.
취득세, 종부세 주택수 포함 여부
| 보유주택/권리 | 취득세 판단시 | 종부세합산 판단시 |
| 분양권 (미계약분 포함, 미분양 제외) |
포함 (2020년 8월 12일 이후 취득분부터) *오프스텔 분양권은 제외 |
미포함 |
| 조합원 입주권 (재개발/재건축/지주택) |
포함 (2020년 8월 12일 이후 취득분부터) |
미포함 |
| 임대주택 (2018년9월13일 이전 취득 조정지역) *주택임대사업자 등록 주택 |
포함 | 미포함 |
| 임대주택 (2018년9월13일 이후 취득 조정지역) *주택임대사업자 등록 주택 |
포함 | |
| 상속주택 (공유지분은 최고 지분자만) |
미포함 5년간 미포함 (2020년 8월 12일 이전 취득자는 시행일 이후 5년간 제외) |
포함 (지분 20% & 3억 이하 소수지분자 제외) |
| 공동 소유주택 | 포함 | 포함 |
| 주거용 오피스텔 (주임사, 미등록, 전입신고된 업무용 포함) |
포함 (2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용) *시가표준 1억이하 제외 |
포함 |
| 업무용 오피스텔 | 미포함 | 미포함 |
| 소형 저가주택 | 미포함 (시가표준 1억이하, 정비구역 주택제외) |
포함 |
지역별 주택수 포함 여부
| 구분 (조정대상지역 여부) |
주택수 포함 |
| -서울특별시 -광역시 -경기도 -세종특별시 |
-모든 매물 (주거용 오피스텔, 주택임대사업자의 등록 임대주택 부동산 매매업자의 재고 자산 주택 등 포함) |
| -광역시의 군지역 -경기도와 세종특별시의 읍, 면 지역 -기타 도지역 |
-시가 3억원 초과 매물 |
조정대상지역은 기존에는 수도권 지역 위주로 시행되었으나 현재는 전국 대부분의 지역이 조정지역에 포함됩니다. 만약 비조정지역인 군지역, 읍, 면 지역, 기타 도지역도 마찬가지로 시가 3억원 초과 매물은 양도세 중과세율이 적용되는 것 알고 계시면 좋을 것 같습니다.
다주택자 양도세 중과 내용
다주택자 양도세 중과는 노무현 정부 때 처음 도입되었으며, 1가구 3주택자는 60%, 2주택자는 50%의 세율로 세금을 매겼습니다. 당시 양도세 최고세율 36%보다 14~24%포인트 높은 수준이었습니다. 하지만 이명박 정부 출범 후 2주택자 양도세 중과는 사라졌고, 3주택자 이상은 10%만 중과하도록 했습니다.
문재인 정부는 양도세 중과를 대폭 강화하였으며 2018년 2주택자의 중과세율을 10%로 재도입하고, 2주택자는 20%로 높였습니다. 부동산 불로소득을 없애겠다는 취지에서였습니다. 작년에는 중과세율을 10%포인트씩 상향했으며, 그 결과 현재 2주택자는 기본세율(최고 45%)에 20%를 중과한 65%, 3주택자는 기본세율에 30%를 중과한 75%의 양도세를 내야합니다.
양도세 중과로 시장은 얼어붙었으며, 다주택자가 양도세 부담으로 인해 매물을 거둬들이면서 수급 불균형이 심화되었으며 집값은 더 뛰었다는 지적이 나왔습니다. 이에 윤석열 정부는 대통령 선거시, 양도세 중과 2년 유예 공약을 했습니다. 그리고 현재 윤석열 정부가 문재인 정부의 다주택자에 대한 '징벌적 중과 제도'를 폐지했으며, 한시적으로 1년간 중과세를 면제하여 5월 10일 이후 시행중에 있습니다. 정확한 내용 알아보겠습니다.
다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제
다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제는 5월 10일부터 1년동안은 다주택자가 규제지역에서 주택을 팔아도 세금이 무겁게 부과되지 않습니다. 주택 수와 상관없이 주택을 실제 보유, 거주한 기간을 기준으로 보유, 거주기간을 계산하여 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건도 완화합니다
- 기존 : 2주택자 기본세율(6~45%) + 20%포인트 / 3주택 이상자 기본세율(6~45%) + 30%포인트 적용 / 장기보유특별공제 배제 혜택 받을 수 없음
- 현재(2022.5.10~2023.5.9 1년간 한시 배제)
- 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 5월 10일~내년 5월 9일까지 양도시 중과세율 없이 기본세율만 적용
--장기보유특별공제도 보유기간 3년 이상이면 적용하여 15년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%공제
-주택수와 관계없이 실제 보유, 거주한 기간을 기준으로 보유, 거주기간을 계산하여 1세대 1주택 비과세 적용
-일시적 2주택 비과세 요건 완화(종전주택 양도기한 1년에서 2년으로 완화, 세대원 전원 신규주택 전입요건 삭제)
다주택자 양도세 중과 한시 배제 기간은 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 입니다.
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