1가구 1주택 양도세 비과세 요건 4가지 및 양도세율
비과세 혜택을 받기위해서는 보유기간 계산을 잘 해야합니다. 자칫 잘못하면 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문인데요. 오늘은 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 4가지와 양도세율, 계산시 주의사항, 일시적 2주택 부분에 대한 정리를 하려고 합니다. 확실히 잘 알아가셔서 세금 폭탄 받는 일 없도록 하시면 좋을 것 같습니다.
-목차-
1. 양도소득세(양도세)란?
2. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 4가지
3. 일시적 2주택이란?
양도소득세(양도세)란?
양도소득세란 주택이나 상가, 건물 및 토지 등을 취득하였다가 추후 양도를하여 차익이 발생해 이익금액이 발생하면 해당 이익금액에 부과하는 조세를 말합니다. 이는 부동산 취득시 부담한 모든 필요경비를 공제하고 난 뒤 차액이 있는 경우에만 이익금액에 부과하는 조세입니다.
용어이해
양도소득세를 쉽게 이해하기 위해서는 아래 용어를 이해하실 필요가 있습니다.
- 취득가액 : 부동산을 샀을 때의 가격
- 양도가액 : 부동산을 팔았을 때의 가격
- 양도차액(매매차익) : 양도가액 - 취득가액
과세당국에서는 양도차액으로 수익이 났을 시에만 세금을 징수합니다. 이 세금이 바로 양도소득세입니다. 예를 들어보겠습니다. 예를 들어 2억에 아파트를 구입했었는 데, 이 아파트를 7억에 판매했다면 양도차액은 5억이 됩니다. 이 5억에대한 세금이 바로 양도소득세입니다. 그럼 여기서 궁금해지는 것은 양도세율입니다.
양도세율
양도세율은 양도소득세에 붙는 세율을 말합니다. 양도소득세는 과세표준에 따라 최저 6%에서 최대 45%까지의 세율이 적용됩니다. 양도세율은 2021년부터 10억원 초과의 양도차익에 대한 세율이 증가했습니다. 양도세율표를 보시겠습니다.
이 표를 보시면 알겠지만 2021년부터는 10억원 초과가 추가되었습니다. 다시 보기 좋은 표로 보여드리겠습니다.
다주택자의 경우에는 양도세 중과가 적용이 되는데, 2주택의 경우 기본세율 20%가 추가되며, 3주택의 경우 30%가 추가가 됩니다.
▶▶▶다주택자 양도소득세 정리된 내용입니다. 참고하세요.
다주택자 양도소득세 내용 정리 및 중과 1년 한시 배제 쉽게 정리 2022
1가구 1주택 양도세 비과세 요건 4가지
1가구 1주택자에 한하여 양도소득세 비과세 요건을 적용하는 이유는 모든 경우에 동일한 세금을 부과하면 집을 팔아도 그 돈으로 다른 집을 살 수 없기 때문에 1가구 1주택자에 한하여 양도세 비과세를 적용하는 데 그 요건은 다음과 같습니다.
- 양도일 현재 1세대
- 국내에 1주택만 보유
- 보유기간 2년 이상일 경우
- 실거래가액이 12억원을 초과하지 않아야 함(2021년 12월 8일 소득세법 개정으로 9억원에서 12억원으로 상향)
즉, 양도세가 부과되지 않기 위해서는 양도일의 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 2년 이상 보유하였어야 하며, 실거래가액이 12억원을 초과하지 않아야 합니다.
용어이해
- 양도일 : 잔금일 또는 소유권 이전일 중 빠른 날을 말함
- 보유기간 2년 이상 : 판매하는 주택을 2년 이상 보유했어야 한다는 의미입니다. 단, 조정대상지역이나 투기과열지구의 주택인 경우에는 실거주 2년의 조건도 만족하셔야 합니다.
2021년부터는 1주택 보유기간이 바뀌었는데요. 기존에는 취득일로부터 2년이었으나, 바뀐 후에는 1주택이 된 시점으로부터 2년으로 1주택 보유기간의 산정방식이 바뀌었습니다.
2년 거주요건 헷갈리지 않는 tip
- 취득일자를 확인합니다. 조정지역 내 거주요건 추가 법안은 17.8.2대책 때 처음 발표되었는데, 17.8.2대책 이후 취득한 경우 거주요건을 부과합니다.(즉, 17.8.3일 이후에 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우는 2년 이상 거주요건을 채워야 합니다.) 거주요건은 거주기간 2년 이상을 채우는 것입니다.
- 취득 시점이 조정지역이었는지 그 여부를 확인합니다. 취득 시 조정지역이었다면 거주요건을 부과합니다.
- 조정지역 신규 지정 또는 해제 시
한번 부과 된 거주요건은 조정지역 해제가 되어도 사라지지 않습니다.
일시적 2주택이란?
일시적 2주택도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 일시적 2주택으로 보는 상황은 위에와 같습니다. 현재 A주택에 살고 있는 사람이 B주택을 사서 이사를 가려고 합니다. 근데 이때, 새로운 주택인 B를 사서 이사를 가려다보니 A주택을 매도하기까지 일시적으로 2주택이 됩니다. 이런 경우, 일시적으로 2주택이 되었다고 보고 비과세를 해주는 것입니다.
일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.
- A주택(종전주택)을 취득한 후 1년 이상이 지난 후 신규 주택B를 취득하였는가
- 신규주택B를 취득하고 3년 이내 A주택(종전주택)을 양도(매도)하였는가?
- A주택(종전주택)은 당연히 1세대 1주택 비과세 요건을 만족해야합니다.
종전 주택을 취득하고 최소한 1년은 지나서 새로운 주택을 취득해야 합니다. 간혹 1년을 못 채우고 새로운 주택을 구입하는 바람에 종전 주택을 비과세 받지 못하는 안타까운 사례들도 발생합니다. 혹시라도 종전주택을 보유하고 11개월 만에 새로운 집을 샀다면 종전 주택을 팔 때 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다.
용어이해
- 종전주택 : 기존에 살던 주택
- 신규주택 : 이사 가기 위해 새로 취득한 주택
좀 더 자세한 일시적 2주택 비과세 특례 내용을 알고자 하신다면 아래 내용 참고해보세요.
▶▶▶ 일시적 2주택 비과세 특례(조정대상지역일 경우 내용 포함)
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